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智慧物流地產與創新經濟模式之發展

摘要"

什麼是物流地產?
物流地產是物流服務與地產服務的結合。傳統物流地產服務係指地產商依據商業活動及物流需求,在服務範圍內選定合適的地點,建置合適的倉儲空間並設置完善的物流設備系統,再將該物流設施承租給零售商、製造商、進口商等有物流需求之業者。新世代的物流地產商嘗試提供客戶供應鏈管理、物業管理甚至供應鏈金融之服務。透過此創新的商業模式,地產商可活化並對於其地產進行加值並且獲得更高、更穩定的租金收益;製造商及零售商既可免去極高的倉儲、設備建置投資,還能依照物流服務需求量變化,彈性的調整物流服務的購買量,免去了自有倉儲建置量與需求脫鉤之風險。透過此商業模式,物流地產商與物流服務需求者能在利益與風險上達成一個雙贏的局面。
物流地產所提供的服務還能進一步的以自動化設備及資訊系統提升服務水平。除了能解決倉儲人力供給不足之問題外,並顯著降低作業所需時間、縮減人力成本並減少錯誤發生機率,大幅改善服務水準並提升效率。因此能配合零售商對消費者於時效上及正確性之承諾,替合作夥伴的品牌提供加值。

關鍵詞:物流地產、地產營運、智慧物流、供應鏈管理、新零售物流

永聯的誕生

以製造業為傲的台灣,工業區遍布於南北。但在都市發展時期並沒有相對應的物流園區能與之相輔相成。台灣的物流領域因早期製造及銷售成長模式較為動態變化,物流設施大多著眼於各公司彈性的需求,欠缺長遠的規劃及資源的投入,更遑論自動化設備及系統的投資。此外,過於講求彈性物流資源配置,其合法與合規使用性更是問題之所在。據2012年統計,全台灣的倉儲空間符合法規要求者僅佔三成,顯示了台灣產業物流基礎建設服務的缺乏。
在此時空背景下,2014年,永聯物流共和國的瑞芳園區就此誕生,這也是台灣的第一個專業物流園區,營運至今,除了為跨國品牌如雅詩蘭黛及迪卡儂提供高規格倉儲設施服務外,更為進口酒商設計建置葡萄酒專倉,提供全台灣全空調溫控的物流倉儲及配送服務,以及為中小型電商設立的EC Hub,電子商務的訂單發貨中心。於此同時,藉由與國泰人壽的密切配合,永聯陸續於台中、桃園及楊梅等地建設物流園區。以個別產業為目標,永聯將基礎設施規模化後達到成本效益,藉此整合各類品牌商、通路商、進口商的需求,打造完整的物流生態系。同時亦可輸出倉儲建置經驗,為其他業者規劃並建置先進的倉儲系統,如圖1、圖2。

新零售的挑戰

在資通訊科技快速發展的帶動下,新零售蔚為潮流。線上、線下的品牌與零售商紛紛展開各自策略布局。電商以線上銷售帶動線下實體店面的經營及消費,以此爭取更廣的顧客;品牌商與零售商亦紛紛推出各自的官網、線上商城及社群購物平台等通路,以滿足原有客戶對於各通路的需求。
全通路的消費體驗亦是目前新零售的發展趨勢之一,由傳統的多通路行銷轉變為全通路的消費體驗。傳統的多通路行銷,消費者從各自習慣的通路消費並接受各通路的行銷、促銷資訊並維持各通路的會員資格。現因各大品牌及零售商皆開始發展線上通路,所有通路皆可共享會員資格以及行銷資訊,再加上以社群、傳媒持續與消費者互動。品牌商與零售商的行銷課題儼然從消費者的拓展、維持更深入到粉絲的圈養。
零售商及品牌商成立電商通路後,將面臨不同以往的物流需求。訂單型態從原有來自門店少單多量的週期性訂單,再外加直接來自消費者的多單少量的即時性訂單。此外,特定電商促銷節日(例如雙11或雙12)時,品牌及零售商將面臨多於平常量十倍的爆量訂單,發貨地點及配送時效也面臨了挑戰。新零售的潮流揭示了傳統的物流模式難以為繼的挑戰與難題。

智慧物流服務為地產加值

專倉的概念及效益

永聯為不同產業客製專屬倉儲,例如:EC Hub與紅酒專倉,期許能以專倉打造規模化的經濟效益,再進而縮短產業供應鏈。專倉聚集擁有相似倉儲環境及配送需求的貨主於同一倉庫內。以配送需求為例:業主們有將商品送至相同經銷門市或需配合各自承運商,此時藉由專倉,商品於出庫時便能先按經銷門市或承運商分類,進而縮短配送時效的供應鏈。
針對專倉,永聯有別於傳統的第三方物流。傳統第三方物流的倉儲大多向他人承租,租約五到十年不等。導入自動化設備將使倉儲租賃失去彈性且需額外投入相當設備資本,因此多數第三方物流倉庫仍為傳統人力為主的倉儲作業。永聯的倉庫為國泰人壽長期所持有,故積極導入自動化設備,替物流地產提供更高的附加價值。透過專倉,客戶不用特地找尋場地建造倉庫,也不需要花費時間與人力設計規劃倉儲空間。通過永聯所提供的物流地產租賃服務,能快速解決客戶對於倉庫的需求,客戶不再需要花費過多的成本投資管理場地、設備以及人力。使用者付費,免去購置土地與自動化設備的高額資本,降低營運壓力。同時,永聯通過打造產業專倉導入自動化設備,成功活化土地,利用物流創造金流,並達到增值地產的雙贏效果。...更多內容,請見《機械新刊》雜誌

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